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          法拍房如何才能放心拍、舒心???

          點擊次數:461 發布時間:2021-3-18

            新華社杭州3月15日電 題:法拍房如何才能放心拍、舒心???

            新華社記者吳帥帥、張璇、吳文詡

            一邊是不斷攀升的成交量和刷新紀錄的成交額;一邊是“交了錢難過戶”“拿著房本沒法住”“有了房沒學上”等不時曝出的糾紛案例,近期圍繞法拍房,熱度和問題交織并存。

            拍賣“后遺癥”的根源在哪兒?如何擦亮雙眼選擇法拍房?理性健康的法拍房市場又該如何培育?“3·15”之際,記者帶著這些問題展開調查。

          “拍下法拍房,原房主住在樓上違建中”

            記者通過查閱分析裁判文書網相關案例了解到,當前法拍房糾紛類型大致包括以下幾種:原房主騰退難,是我的房子我卻住不了或者住得很別扭;買下法拍房卻發現需要補繳大額稅費;法拍房“失能”:落不了戶、上不了學。

            近期,重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院公布的一起案件顯示,2018年,黎某通過司法拍賣購得了一幢三層房屋,并辦理了不動產登記證書。但該房屋樓頂卻被原房主李某私自加建了磚混房屋兩間,屬違章建筑。

            “由于這兩間房沒有產權證,不在拍賣范圍內,對方認為依然有在此居住的權利。”黎某無奈只得訴至法院解決。后法院判決李某拆除樓頂房屋兩間,買受人才得以裝修入住。

            “此事暴露了被執行人財產混同,騰退中財產界定難的問題。”北京盈科(杭州)律師事務所律師甘海濱說,特別是在房屋租賃、承包等騰退執行案件中,有的被執行人在使用房屋過程中對房屋進行了裝修或添置了設施,為后續的糾紛埋下了隱患。

            法拍房后續的“大額稅費”也往往讓買受人始料未及。2019年,杭州一家企業通過網絡拍賣平臺拍得一處不動產,價格高達6800余萬元。但在辦理產權過戶過程中才得知,土地增值稅須按“清算征收”方式計,加上其他“增值稅”“印花稅”等合計近4000萬元。

            這家企業負責人表示,當初拍賣公告并沒有明確披露這些信息,但按照公告涉及產權過戶產生的一切稅費由買受人全額承擔。“這么高額的稅費嚴重超出企業承受能力,所以過戶手續一直耽擱至今。”

            除了擔心稅費,還有意向購買者表示,由于法拍房戶口復雜,學位也難有保障,所以只能讓他們望而卻步。

            拍賣“后遺癥”的病根在哪兒?

            業內人士介紹,一般法拍房起拍價為評估價的七折,如果流拍將在此基礎上再打八折,因此相對于新房和二手房,法拍房有成為價格洼地的可能;此外,部分城市未將法拍房列入限購名單,也在一定程度推升了市場熱度。

            阿里拍賣數據顯示,自2017年司法處置全面推廣網上拍賣開始,法拍房數量呈現上升態勢,從2017年的24.22萬上升到2019年的47.45萬。

            受訪專家和業內人士表示,實際法拍房產生的糾紛占比并不高,但因為市場熱度高、涉及金額大、綁定事項多,許多糾紛容易成為輿論關注焦點。

            ——騰退難、協調難:法院執行面臨頑疾。記者了解到,按照最高人民法院司法解釋規定,執行法院有騰房的義務,然而實際情況中,法拍房的騰退始終是基層法院執行工作面臨的難點。

            此外司法實踐中還面臨法院拍賣異地房產的情況,后續房產過戶、買受人居住等可能需要法院與異地職能部門對接,實際執行過程中,存在協調難度。

            ——信息分散難以窮盡。司法實踐中,法拍房涉及信息較為分散,比如各種稅費拖欠、非司法糾紛、違建等,分屬于多個部門管理掌握。

            甘海濱表示,當前法院“案多人少”的局面仍然普遍存在,在執行部門情況更加明顯。許多信息核查仍需要法官“登門臨柜”;同時有的問題法院也無權認定,導致信息難以完全披露。比如在一些房屋租賃、承包等騰退執行案件中,被執行人曾對被執行房屋進行裝修,甚至大量違建。“因為涉及當事人實體權利,執行程序中法院無權作出處理認定。”

            ——市場秩序有待完善。記者調查發現,一些城市的法拍房市場存在“黑中介”,他們打著服務司法拍賣的幌子,向購房者收取幾十萬元保證金,再通過為其辦理虛假產權證,或是聲稱房屋競拍失敗、定金不退還的方式,將錢款直接占為己有,導致購房者“房、財兩空”。

            上海瀾亭(杭州)律師事務所主任律師鮑樂東說,此外,近期法拍房市場火爆背后,一些炒房客的進入也讓市場秩序受到影響。“一些違規購房的行為也蔓延到法拍房領域。比如‘倒按揭’的方法:先借錢全款拍下法拍房,辦證交完房后,去銀行將房子抵押申請企業貸款或者經營貸款。這種把房子抵押給銀行的利率,比正常按揭還低。”

            健康理性市場仍需各方協同努力

            針對法拍房市場過熱,近期全國多個城市陸續出臺政策,將法拍房列入限購范圍,也反映出地方對法拍房市場監管的關注和重視。

            “完善法拍房市場應進一步規范各方行為。競買人應該秉持更加理性審慎的態度選擇法拍房,了解交易規則和潛在風險,例如須繳納的稅費等。遇到專業問題,可以求助法律工作者。職能部門應進一步打通數據,為買受人掃除‘信息盲區’。”鮑樂東說。

            此外,鮑樂東還建議,房產監管等有關職能部門應加大對一些黑中介、違規炒房客的打擊力度,凈化市場環境。比如對宣稱“只有通過中介才能買法拍房”“受法院委托”胡亂收取中介費、借法拍房推高周邊二手房價格等行為進行處罰。

            記者了解到,為了提升司法拍賣的透明度和公正性,浙江省改變以往執行法官上門查詢等傳統模式,通過打通部門間數據,實現拍賣前“一門聯審”:由法院牽頭,自然資源、稅務、綜合行政執法等10余個相關主管部門,共同對擬處置不動產的各類情況進行詳細核查,建立嚴格預審機制,從而降低“問題房”上線拍賣的可能性。

            易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,健康理性市場的培育建設仍需各方協同努力,讓法拍房回歸到司法拍賣的初衷,即處置相關人的財產和維護社會公正。

            “法拍房交易市場健康發展,有助于化解司法糾紛和債務問題。后續應該建立一套部門聯動的管理機制,真正讓此類住房減少風險、杜絕炒作,回歸住房屬性。若是做得好,也可以成為購房者解決住房問題的一種房源渠道。”嚴躍進說。

           

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